不動産売却 失敗例と解決方法

  • TOP  >  
  • 不動産売却 失敗例と解決方法

miss大切なのは売却のプロに依頼すること

ご自宅や不動産を売却するのが初めてという方は必見! ここでは、不動産売却(仲介売却)にありがちな失敗例とその回避策、解決策について具体的な例を挙げてご説明します。ご一読いただければ、おわかりいただけると思いますが、不動産売却で失敗しない最良の策は、少数精鋭で地元の不動産市場に強いプロを選ぶことだと言えます。横浜・戸塚の「不動産買取センター」はまさに、横浜の不動産を知り抜いた売却のスペシャリストです。

売却のタイミングを逃してしまったAさんのケース

売却のタイミングを逃してしまったAさんのケース

住み慣れた邸宅を6,500万円で売却することにしたAさん。ところが、不動産会社の営業担当からは「この価格では売るのは難しい」と指摘されていました。それでも、Aさんは思い入れのある家だからとそのアドバイスに聞く耳を持ちませんでした。

結局、売出価格は希望の6,500万円でスタート。しかし、1ヶ月、2ヶ月経っても反響がありません。そして、3ヶ月目に入った時期に「6,000万円ならぜひほしい」という方が現れました。ところが、Aさんは当初の金額にこだわるあまり、その方の申し出を断ってしまいます。

その後、1年が過ぎ、2年が過ぎても、6,500万円で買いたいという方は現れずじまい。一方で、売却期間が長期になったために、その間、税負担や減価償却、地価下落などで持ち出しばかりが増え、しかも資産価値は下がるばかり。ここへ来てようやく、そのことに気づいたAさんは仕方なく希望価格を1,300万円も下回る5,200万円で売却することに。

その時点で、すでに着手から2年6ヶ月が経過。さすがにAさんも「あのとき、6,000万円で手を打っておけば」と後悔したそうです。

解決方法:プロにアドバイスを求め、タイミングを見極めましょう

時間をかけてでも高く売りたいという場合に最適な仲介売却ですが、必ずしもそうならない場合があります。Aさんのケースは典型的な例と言えるでしょう。希望する売出価格は相場からかけ離れたものではないか、価格交渉を求められたときにどこまで譲歩したらよいか、などについては、ご自分だけで判断せずにその都度、プロにアドバイスを求め、売却のタイミングを見極めるべきです。

査定額の高さで業者を選んでしまったBさんのケース

査定額の高さで業者を選んでしまったBさんのケース

自宅を売却するため、Bさんは複数の不動産会社に査定を依頼しました。すると、おおよそどこも5,000万円前後の回答。ところがX社だけは6,300万円と突出していました。なぜなのか気になったBさんは、X社の担当に理由をたずねます。すると「これから値上がりする土地だから」との回答が返ってきました。

それならば、と気をよくしたBさん、深く考えずにX社と「専属専任媒介契約」を結んでしまいます。ところが、結果は散々。最終的な売却価格は4,200万円と当初の目論見を大きく下回り、なおかつ売却まで1年もかかっていました。

その間──
「売れないので、価格を再検討してみましょう」

と、営業担当が言うがままに、何度も売却価格を下げる羽目になってしまったBさん。気が付けば、他社が出した5,000万円という査定額をも大きく下回っていたことに気づいて、思わず憤慨してしまうのでした。

結局、X社の営業担当は専属専任媒介契約を取りたい一心で他社よりも明らかに高い金額を提示して、Bさんを誘導しただけでした。後日、そのことに気づいたBさんでしたが、「査定額の高さに目がくらんだ自分の落ち度だ」と悔やんでいるのだとか。

解決方法:あからさまな高額査定はマユツバの可能性も。金額の根拠を確かめましょう

複数の不動産会社に査定させたら、その中の1社が他社の提示額を突出して高かったというケースがよくあります。でも、Bさんのケースでもわかるように、これはその1社が契約を取るためにあえて他社を出し抜こうと画策した結果に過ぎず、金額には明確な根拠はありません。X社の担当が言った「今後値上がりする」というのはおそらくその場しのぎでしょう。本来なら、ここでなぜ値上がりするのか、売主としてはその根拠を質すべきでした。

ローンを組めない物件に該当していたCさんのケース

ローンを組めない物件に該当していたCさんのケース

元は社宅だった物件を買い取り、リフォームして賃貸マンションとして活用していたCさんのケースです。結局、このマンションを手放すことにしたCさんは、懇意にしている不動産会社に売却の相談を持ちかけます。ところが、当の営業担当は「この物件は住宅ローンの融資が受けられないから、売却は…….」と難色を示してきました。

じつは、社宅など寄宿舎として登記されている物件は、住宅ローンの融資を受けられません。Cさんがそのことを知ったのは、別の不動産会社に相談したときです。ただし、その不動産会社の営業担当は「登記を共同住宅に変更すれば融資は受けられる」と、前向きなアドバイスをしてくれました。

Cさんは、そのアドバイスに感謝し、その不動産会社に依頼しました。すると、希望の価格で、しかも売出から数ヶ月で売却できたそうです。

解決方法:物件の種類を事前に確認しましょう

たとえ現時点でマンションとして活用していても、登記上、寄宿舎となっている物件には住宅ローンの融資が下りません。これを解決するのは簡単で、その登記を共同住宅に変更すればよいのです。経験のある営業マンならおそらくそのことを知らないはずはありません。おそらくCさんが普段から懇意にしているという不動産会社のその担当は今一つ経験や知識に乏しかったのでしょう。

ちなみに、今回は建物ですが、土地についても同様のことが言えます。たとえば、現状はマンションでも登記の上で土地が「雑種地」や「山林」になっていると住宅ローンの融資が下りません。こうした「地目」変更についても経験ある不動産会社に相談するのが得策です。

ネームバリューで業者を選んでしまったDさんのケース

ネームバリューで業者を選んでしまったDさんのケース

せっかく売却を頼むなら大手のほうがいいだろうと、CMなどでも有名な某不動産会社と「専属専任媒介契約」を結んで大失敗したDさんのケースです。

希望価格は相場に見合う4,500万円を考えていたDさん、できれば半年以内に売却できれば理想的と考えていたそうです。すると、当の営業担当は「それなら楽勝ですよ」と強気の回答。ところが、3ヶ月過ぎても購入希望者が現れる気配がありません。通常、この時期ならすでに内覧を実施して購入希望者と条件などですり合わせをしているところです。

何かおかしい──と気になったDさんが、当の大手不動産会社に確認したところ、その営業担当は入社したての社員だったからと平謝り。右も左もわからない新人に大事な営業をまかせていたその会社の姿勢に激怒したDさんは、即座に契約を解除し、地元の不動産会社に乗り換えたそうです。

すると、着手から4ヶ月後に希望価格の4,500万円で買い手が付きました。「これなら最初からここに頼んでおくべきだった」とDさんは安堵で胸をなで下ろしたそうです。

その理由を聞いて判明したことが、じつは営業活動は新入社員の後輩に任せっきりにしていたという事実です。教育のためとは言え、何もわからない新入社員に一任していては買主が見つからないのも頷けます。

解決方法:大手ではなく、少数精鋭で地元の不動産に精通している業者を選ぶ

実際の営業活動を新入社員にまかせるのは大手ではよくあることです。もちろん教育の一環だからですが、今回の例のように、会社自体が何のフォローもせず無責任な対応しかできていないケースも多々あるので要注意。不動産売却を依頼するなら、大手よりもむしろ少数精鋭で、しかも地元の不動産市場に強い会社に依頼すべきです。