ローンでお困りの方(任意売却)

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private住宅ローンの返済でお困りの方のための任意売却

リストラや会社倒産など原因で住宅ローンの返済が行き詰まり、滞納が続くと「競売」という最悪の事態が待ち構えています。こうなると自宅不動産だけでなくすべての財産も差し押さえられ、生活再建の目途も立ちません。「任意売却」とは、この競売を回避する最終手段。ここでは、任意売却にも豊富な経験と実績を持つ横浜・戸塚の「不動産買取センター」が任意売却の特徴とメリット、注意点などを解説します。

任意売却とは

自宅だからと勝手に売ることができない?

自宅だからと勝手に売ることができない?

呼んで字のごとく、不動産を任意で売却することです。「ふつう、所有者の意思一つで売却できるのでは?」と思われる方も多いでしょう。しかし、住宅ローンの融資を受けて自宅を購入した場合で、まだ月々の返済が続いている状態ではそう簡単にはいきません。なぜなら、その自宅や不動産には金融機関の担保に設定されているからです。

つまり、住宅ローンを払い続けている間は、原則として自由に家を売ることはできないということになります。とくに、返済が始まったばかりで残債が多いような場合はいわゆる“オーバーローン”ということで、売ろうと思っても金融機関が首を縦には振りません。

さて、ここが本題です。まだ住宅ローンは返済途上、しかもオーバーローン状態。こんなときにもし、会社倒産やリストラなどに見舞われたらどうなるでしょう。当然、毎月の返済がきつくなるはずです。ところが、こうした窮状をなんとか打開しようとして、家を売ってお金に換え、それで残債の返済に充てようと考えてもそれができないことは、これまでのご説明でおわかりでしょう。

滞納→競売。この窮地を救ってくれるのが「任意売却」

滞納→競売。この窮地を救ってくれるのが「任意売却」

つまり、現状を打破する術がもはやないということ。やがて返済不能になり滞納が続くと金融機関は督促状や催告状を債務者に送りつけてきます。それを無視していると、遅かれ早かれ自宅は「競売」にかけられ強制的に、しかも安値で売却させられてしまうことに。

こうした、窮地を救ってくれるのが「任意売却」。任意売却とは、不動産会社が債権者である金融機関と交渉し、残債のある状況でも自宅を適切に売却できるようにしてくれる、いわば奥の手です。市場価格よりもはるかに安値で売りに出される競売とは違い、通常の相場で自宅を処分できるので、売却して得た現金で残債を圧縮し、なおかつ生活再建を目指すことができるのも任意売却のメリットです。

任意売却のメリット

競売を回避できる

競売では相場よりも大幅に安い価格が設定されるので、売却して得た資金だけでは残債を圧縮できません。一方、任意売却なら市場相場と変わらない価格で売れるため、残債を圧縮して、なおかつ生活再建の余地も生まれます。

無理のない返済ができるようになり、生活再建の目途が立つ

ただし、任意売却でも残債をすべて解消することはできません。ただ、不動産会社が金融機関と交渉し、債務者にとって無理のない返済プランを提示してくれるよう説得してくれるので安心。これで生活再建の目途も立つことでしょう。

プライバシーが保たれる

競売となると関連情報が官報や裁判所のサイトなどで告知されてしまいます。したがって、ご近所の方や知人、職場の関係者などにその事情を知られる可能性も。ところが、任意売却は不動産会社・金融機関・当事者間で進められるのでプライバシーが保たれます。

引越時期も融通が利く

競売成立後は元いた家からすぐに退去しなければなりません。しかし、任意売却なら買主との交渉の余地があるため、引越移転の時期について調整できる可能性も残ります。

その他、競売時にはないメリットも

競売によって得た売却金はすべて残債に充てなければなりません。しかし、任意売却なら金融機関との交渉次第で、売却金の一部を引越資金などに充当することが許されます。また、買主さえ承諾があれば、これまで暮らしてきた家を賃貸して住み続けることも可能です。

任意売却ができなくなるまでの時間経過
STEP01

滞納3ヶ月 「一括弁済通知が届いたら黄色信号」

最初の1、2ヶ月は単なる督促状やせいぜい催告状ですが、滞納も3ヶ月となれば金融機関から「一括弁済通知」が届きます。これは、残債をぜんぶ一括で払いなさいという意思表示です。これを無視してしまうと、金融機関は返済の意思がないとみなして競売の準備に入ります。

STEP02

滞納4ヶ月 「競売開催通知が届くと赤信号」

競売が現実味を帯びてきます。この段階でもなお、何の対策も講じないと、残り4~5ヶ月で競売が執行されます。

STEP03

滞納~5ヶ月 「裁判所の執行官が自宅に乗り込んでくると競売目前」

裁判所から競売の執行官が自宅へ乗り込んできます。これは強制執行なので拒否することも、追い返すこともできません。彼らは家中にある財産を調査し、競売に備えます。

STEP04

滞納6ヶ月以降 「タイムリミット。任意売却が間に合わない」

競売が開始されるともう、任意売却に着手できません。少なくとも、滞納から6ヶ月に入った段階で金融機関は競売を強行するからです。したがって最終的な結論を出すチャンスは5ヶ月を過ぎた頃まで。ただし、金融機関との交渉など準備期間を考慮すると、滞納が3ヶ月を過ぎた段階で任意売却を検討しはじめたほうが得策です。